Montag, 15.10.18 |
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Die Bauleitplanung der Gemeinden

Im Rahmen der Bauleitplanung haben die Gemeinden die Möglichkeit, ihren Ort aktiv zu gestalten. Die beiden wichtigsten Instrumente sind dabei der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan.

Auf dieser Seite möchten wir Ihnen die wichtigsten Grundsätze zum Thema Bauleitplanung erläutern. Zögern Sie nicht, uns bei weiteren Fragen zu kontaktieren.

Fragen und Antworten

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Was versteht man unter einem Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan (kurz FNP) ist im Grunde genommen ein grobes Konzept, aus dem hervorgeht, wie Grund und Boden in welchem Bereich des Gemeindegebiets genutzt werden können.

Im Flächennutzungsplan werden also beispielsweise die Flächen dargestellt, die für eine Bebauung, für öffentliche Einrichtungen, für örtlichen und überörtlichen Verkehr, für Gewerbe, für die Landwirtschaft, für Wald oder Wasser vorgesehen sind.

Daneben kann der FNP Hinweise auf bestehende Planungen enthalten, die auf fachgesetzlichen Bestimmungen beruhen, also zum Beispiel auf einen Landschaftsplan.

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Und was ist ein Bebauungsplan?

Üblicherweise wird ein Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt (Entwicklungsgebot). Ein Bebauungsplan bezieht sich also auf Flächen, die im Flächennutzungsplan als Bauland ausgewiesen sind. Der Bebauungsplan enthält rechtlich verbindliche Festsetzungen - zum Beispiel zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu überbaubaren Grundstücksflächen sowie der Stellung baulicher Anlagen, aber auch zu öffentlichen und privaten Grünflächen sowie Verkehrsflächen.

Man unterscheidet verschiedene Arten von Bebauungsplänen:

  • Ein qualifizierter Bebauungsplan muss mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten.
  • Einfache Bebauungspläne regeln nur einzelne bauplanungsrechtliche Aspekte.
  • Vorhabenbezogene Bebauungspläne können von den Gemeinden auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt werden, der von einem Vorhabenträger mit der Gemeinde abgestimmt ist. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist und sich in einem Durchführungsvertrag zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet.
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Welche Regelungen können in einem Bebauungsplan beispielsweise enthalten sein?

In einem Bebauungsplan kann die Gemeinde beispielsweise Festsetzungen treffen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Firstrichtungen, Dachneigungen oder Geschossigkeit.

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Was aber, wenn ein Bauvorhaben in einem oder mehreren Punkten vom Bebauungsplan abweicht?

Nach Möglichkeit sollte das Bauvorhaben nicht oder nur in untergeordneten Punkten von einem bestehenden Bebauungsplan abweichen, für die im Plan bereits Ausnahmen vorgesehen sind.

Darüber hinausgehende Abweichungen können durch Befreiungen zugelassen werden sofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
  • Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung oder
  • die Abweichung ist städtebaulich vertretbar oder
  • die Einhaltung des Bebauungsplans würde zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen.
  • Die Abweichung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
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Wie entstehen Flächennutzungs- und Bebauungspläne?

Bebauungs- und Flächennutzungspläne werden in einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt. Entsprechend umfangreich ist es. Daran wird die Öffentlichkeit ebenso beteiligt wie auch die so genannten "Träger öffentlicher Belange", also betroffene Fachstellen und Behörden.

Am Ende des Verfahrens, das durchaus mehrere Monate dauern kann, werden sowohl Flächennutzungs- als auch Bebauungspläne vom Gemeinderat der zuständigen Gemeinde in öffentlicher Sitzung beschlossen. 

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Ab welchem Zeitpunkt ist die Bebauung einer Fläche möglich?

Eine Bebauung ist möglich, sobald der Bebauungsplan die sogenannte „Planreife“ hat. § 33 des Baugesetzbuches (BauGB) regelt die Genehmigungspraxis vor Abschluss des Aufstellungsverfahrens.

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Wo kann man sich über die geltenden Bauleitpläne einer Gemeinde informieren?

Die geltenden Bauleitpläne können bei der Gemeinde eingesehen werden, viele Gemeinden stellen sie auch im Internet bereit.

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Was aber, wenn sich das Grundstück, auf dem man bauen will, zwar in einer bebauten Ortslage befindet, es dafür aber keinen Bebauungsplan gibt?

Wenn es für das betreffende Grundstück keinen gültigen Bebauungsplan gibt, dann wird die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens nach §34 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt. In diesem Paragrafen geht es darum, ob sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“.

Für die Einfügung gilt grundsätzlich Folgendes:

  • Art der baulichen Nutzung: In einem von anderen Wohngebäuden geprägten Gebiet kann ein neues Gebäude mit Wohnnutzung meist relativ problemlos genehmigt werden.
  • Maß der baulichen Nutzung: Das geplante Haus sollte sich auch von seiner Größe und Form harmonisch in seine Nachbarschaft einfügen. Es sollte also weder wesentlich größer noch wesentlich kleiner, weder viel höher noch viel breiter oder viel niedriger und viel schmaler als die Umgebungsbebauung sein.
  • Bauweise: Dabei geht es nicht etwa um Material oder Konstruktion, sondern um die Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück (also darum, ob das Gebäude mit oder ohne Grenzabstand beziehungsweise allein stehend oder angebaut ist) und um die Typologie (also zum Beispiel Einzel-, Doppel- oder Reihenhaus).
  • Grundstücksfläche: Diese bezieht sich sowohl auf das Maß der Nutzung als auch auf die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück im Verhältnis zur Umgebungsbebauung.
 

Ansprechpartner

Bauleitplanung (technische Begutachtung)

Claus Irsigler
Telefon: (08261) 995-331

Bauleitplanung (verwaltungsmäßige Abwicklung)

Ruth Eberhardt
Telefon: (08261) 995-327

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