alle anzeigen / alle verbergen

Ist ein Gartenhaus oder ein allein stehender Abstellraum genehmigungspflichtig?

Alle Gebäude, die innerhalb der Ortsbebauung liegen, sind genehmigungsfrei - sofern der umbaute Raum nicht größer als 75 Kubikmeter ist. Bei An- oder Zusammenbau muss immer das Gesamtobjekt betrachtet werden.

Aber auch wenn keine Genehmigung benötigt wird, müssen die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden - es müssen also zum Beispiel die Abstandsflächen stimmen. Darüber hinaus müssen natürlich - falls vorhanden - auch der Bebauungsplan und Satzungen eingehalten werden.

Wie sieht es mit Garagen aus?

Garagen können bis zu einer Größe von 50 Quadratmetern Nutzfläche genehmigungsfrei errichtet werden. Beachtet werden müssen dabei allerdings das geltende Abstandsflächenrecht, die Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), das örtliche Satzungsrecht und gegebenenfalls ein Bebauungsplan (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 b BayBO).

 

Garagen einschließlich deren Nebenräume, die direkt an der Grundstücksgrenze oder mit einem Abstand von weniger als drei Metern zur Grundstücksgrenze errichtet werden sind genehmigungsfrei, wenn sie (Art. 6 Abs. 9 BayBO) folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Wandhöhe von drei Metern im Mittel darf an der Grenze nicht überschritten werden. Giebelflächen und Dächer bis 70 Grad Dachneigung werden hier nicht eingerechnet.
• Die Außenwände aller Grenzbauten zusammen dürfen je Grundstücksgrenze nicht länger als neun Meter sein.
• Insgesamt darf die Bebauung, bei der die Abstandsflächen nicht eingehalten wird (die also weniger als drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt sind) auf dem gesamten Grundstück nicht länger als 15 Meter sein. Diese Vorgabe bezieht sich ausdrücklich nicht nur auf das jeweilige Einzelbauwerk, sondern auf alle Gebäude auf dem Grundstück, bei denen die Abstandsflächen nicht eingehalten werden.
• Nochmals: Die genannten Voraussetzungen gelten pro Baugrundstück - es werden also die einzelnen Grenzgebäude auf einem Grundstück zusammengezählt. Darüber hinaus müssen immer auch andere geltende Rechtsvorschriften (Satzungsrecht, Bebauungsplan, Straßenrecht, Garagenverordnung) eingehalten werden. Dies gilt zum Beispiel auch für örtliche Bauvorschriften, in denen zum Beispiel Regelungen zu Dachform, Firsthöhe und Stauraum enthalten sind.

 

Genehmigungsfrei sind auch Garagen mit einer Nutzfläche von bis zu 100 Quadratmetern sowie überdachte Stellplätze, die im Geltungsbereich einer Satzung (Bebauungsplan) entstehen sollen - sofern dieser Bebauungsplan natürlich Vorschriften über Zulässigkeit, Standort und Größe der baulichen Anlagen enthält und das Gebäude diesen Vorgaben entspricht.

Muss man Einfriedungen genehmigen lassen?

Im Ortsbereich sind Mauern, Stützmauern und Einfriedungen bis zu einer Höhe von zwei Metern genehmigungsfrei. Beachtet werden müssen allerdings das örtliche Satzungsrecht und gegebenenfalls ein bestehender Bebauungsplan (Art. 55 Abs. 2 BayBO).

Sind Änderungen und die Renovierung von bestehenden Wohngebäuden genehmigungspflichtig?

Hierbei muss man verschiedene Fälle unterscheiden:

• Renovierungen müssen Sie nicht genehmigen lassen, sofern es sich dabei um Instandhaltungsmaßnahmen handelt.
• Möchten Sie ein Gebäude allerdings ganz oder teilweise abbrechen, um anschließend an seiner Stelle ein anderes Gebäude oder neue Gebäudeteile zu errichten, müssen Sie sich dies genehmigen lassen. Näheres hierzu finden Sie auf der Seite Beseitigungsverfahren.
• Die Änderung von tragenden und aussteifenden Bauteilen innerhalb von Wohngebäuden ist genehmigungsfrei. 
• Auch der Einbau und die Änderung von Fenstern und Türen und die dafür bestimmten Öffnungen können ohne Genehmigung vorgenommen werden. Ist mit der Maßnahme eine Nutzungsänderung verbunden, so muss dies wiederum genehmigt werden.

Benötige ich eine Genehmigung, wenn ich das Dachgeschoß eines bestehenden Wohnhauses ausbauen möchte?

Keine Genehmigung benötigen Sie, wenn Sie in einem Wohnhaus einzelne Räume zu Wohnzwecken ausbauen und dabei weder die Dachkonstruktion noch die äußere Gestalt des Gebäudes genehmigungspflichtig verändern. Dies wäre zum Beispiel bei Dachfenstern der Fall - der Einbau von Dachgauben wäre hingegen im Normalfall genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung benötigen Sie in jedem Fall, wenn Sie eine Wohnung einbauen. Von einer Wohneinheit ist die Rede, wenn ein Aufenthaltsraum, eine Küche beziehungsweise eine Kochgelegenheit und ein Bad beziehungsweise eine Dusche eingebaut werden.

Welche Dachfenster dürfen ohne Genehmigung eingebaut werden?

In der Dachfläche liegende Fenster können ohne vorherige Genehmigung eingebaut werden. Dachgauben und aufgeteilte Dachflächenfenster sind in der Regel genehmigungspflichtig - außer es gibt einen Bebauungsplan, in dem Regelungen über den Einbau von Dachgauben enthalten sind. Diese müssen dann allerdings auch eingehalten werden. Darüber hinaus muss gegebenenfalls zum Beispiel auch auf den Denkmalschutz geachtet werden.

Kann man Kollektoren zu alternativer Energiegewinnung ohne Genehmigung anbringen?

In der Dachfläche, in der Fassade oder auf Flachdächern sind Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen genehmigungsfrei. Möchten Sie eine solche Anlage an einer anderen Stelle errichten, dann sind sie ab einer Fläche von neun Quadratmetern genehmigungspflichtig. Auf jeden Fall müssen Vorschriften, die sich aus dem Ortsrecht (Satzungen), aus einem Bebauungsplan oder zum Beispiel aus dem Denkmalschutz ergeben, beachtet werden.

Welche landwirtschaftlichen Betriebsgebäude sind genehmigungsfrei?

Genehmigungsfrei sind landwirtschaftliche Betriebsgebäude unter folgenden Voraussetzungen:

• Der landwirtschaftliche Betrieb wird nicht hobbymäßig oder in der Freizeit geführt,
• das Gebäude ist freistehend,
• es hat keine Feuerungsanlage,
• es ist nur eingeschossig,
• es ist nicht unterkellert,
• die Grundfläche ist nicht größer als 100 Quadratmeter,
• die überdachte Fläche ist nicht größer als 140 Quadratmeter,
• das Gebäude dient nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren und
• sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen des Abstandsflächenrechts, eines Bebauungsplanes, einer Satzung, des Wasserrechts und des Natur- und Landschaftsschutzes werden eingehalten.

Ein immer wiederkehrendes Nachbarproblem: Bäume, Hecken und Pflanzen nahe der Grundstücksgrenze. Was tun?

Das Problem von Pflanzen an der Grundstücksgrenze wird nicht vom geltenden Baurecht geregelt. Die Fragen hierzu sind privatrechtlicher Natur. Das Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) enthält in Art. 47 ff. Regelungen, die aber nicht von der Bauaufsichtsbehörde vollzogen werden.

In solchen Fällen muss regelmäßig auf den Privatrechtsweg verwiesen werden. Nähere Informationen hierzu finden Sie auch in der Broschüre „Rund um die Gartengrenze“, die das bayerische Staatsministerium der Justiz herausgegeben hat.